Update koop of huur nieuwe kantine?

Obligatielening

De afgelopen tijd ben ik druk bezig geweest met het uitzoeken van het koop- of huurscenario voor de nieuwe kantine. Waar staan we en waar zijn we nu mee bezig?

We zijn nu bezig om de voor- en nadelen van de verschillende opties in beeld te krijgen. Daarvoor heb ik heb een aantal scenario’s in kaart gebracht (waarvan sommige waarschijnlijk nooit gebeuren).

Stand van afweging koop/huur

We zijn al lang bezig met de vraag of we de kantine gaan kopen of huren. De laatste update daarvan was op de voorlichtingsavond op 25 september.
Sindsdien is een aantal dingen duidelijker geworden, vandaar een update.

Op de voorlichting van 25 september heb ik aangegeven dat we 3 opties zien:

  • Huur
  • Afkoop huur
  • Koop

Ik ben nu bezig om de voor- en nadelen van de verschillende opties in beeld te krijgen.

Scenario’s

Ik heb een aantal scenario’s (waarvan sommige waarschijnlijk nooit gebeuren) in kaart gebracht.

Scenario 1. Groei en bloei

Het meest voor de hand liggende scenario is dat we met elkaar de koers van de afgelopen jaren succesvol voortzetten. Dat betekent dat we zeker ook door de prachtige nieuwe accommodatie meer leden zullen werven en dat we erin slagen succesvol onze kantine te exploiteren.
We hebben dan in alle opties (huur, afkoop huur en koop) voldoende geld.

Scenario 2. Splitsing vereniging

We kunnen het ons nu gelukkig niet voorstellen, maar we hebben toch onderzocht wat er zou gebeuren als we door ruzie of iets dergelijks over bijvoorbeeld 10 jaar de vereniging opsplitsen. In het ‘koop’ en ‘afkoop huur’ scenario is er dan veel geld ingelegd om de koop te financieren. Het bestuur voelt een sterke verantwoordelijkheid om de verschaffers van dat geld (de mensen die een obligatie hebben gekocht, of de bank) altijd terug te kunnen betalen. Afhankelijk van de optie die we kiezen pakt dit als volgt uit:

  • Bij ‘koop’ hebben we het eigendom van een VVE-deel. We kunnen de obligatiehouders pas terug betalen als we (het gedeelte van) de kantine verkocht hebben. We verwachten dat er een reële kans is dat dit lukt, bijvoorbeeld aan een andere vereniging of aan de gemeente. Met de opbrengst van die verkoop zullen we de leningen kunnen aflossen.
  • Bij de optie ‘afkoop huur’ is dit veel lastiger. We hebben dan voor 40 jaar huur vooruit betaald, en als we stoppen te bestaan, is dat in principe weg. Dus zijn we met de gemeente in gesprek om te zorgen hoe we hier een oplossing voor kunnen verzinnen. De denkrichting nu is dat de gemeente het bedrag als een soort spaarpotje op de balans zet, zodat we daar nog iets van terug zien.

Scenario 3. Gemeente wil ons weg in verband met woningbouw

Dit scenario is volgens de gemeente erg theoretisch. Maar tegelijkertijd heb ik dit altijd begrepen als een voordeel van koop; dat je met een kooprecht sterker staat dan met een huurrecht. We kennen ook wat voorbeelden van verenigingen die het eigendom van hun kantine hard nodig hadden in de onderhandelingen bij verhuizing.

Scenario 4. Langzame krimp

Het laatste scenario is dat er op een gegeven moment een langzame krimp komt. Ik heb de indruk dat ook dat scenario als een van de redenen voor koop wordt gezien, omdat we door te kopen op langer termijn de lasten wilden reduceren.

Overleg met gemeente

We hebben een overleg gehad met de gemeente om de variant ‘afkoop huur’ iets beter te onderzoeken. De gemeente heeft voorgerekend wat de korting op de huur is als we een gedeelte van de kosten voor onze eigen rekening nemen. Dit komt erop neer dat als wij bijvoorbeeld 100.000 euro zelf betalen, de gemeente dit dan niet hoeft te lenen voor de bouw en dus de huurprijs verlaagt met de rente die de gemeente kwijt zou zijn aan het lenen van deze 100.000 euro. De gesprekken met de gemeente hebben tot een aantal nieuwe inzichten geleid.

Koop van VVE deel is heel anders dan koop van zelfstandig pand

We hebben nu veel duidelijker dan eerst in beeld dat we een stuk van een sporthal overwegen te kopen. Omdat het gebouw niet kan worden gesplitst in een hal en een kantine, wordt het een vereniging van eigenaren (VVE). Synergo koopt dus een aandeel in de VVE. In deze VVE zitten twee partijen: Synergo en de gemeente Utrecht. Het aandeel in de VVE is naar rato van het oppervlak. Dat betekent dat de gemeente ongeveer 90% aandeel heeft en Synergo 10%. Dit betekent dat de gemeente bij ieder besluit de doorslaggevende meerderheid heeft.

Dit heeft een aantal consequenties:

  • We bepalen niet zelf de levensduur van de kantine
    In de berekeningen voor koop of huur zijn we er van uit gegaan dat op lange termijn kopen beter is. We gingen er hierbij van uit we zelf konden kiezen hoe lang de kantine zou blijven staan. Dat zal echter niet het geval zijn. De gemeente bepaalt wanneer het de sporthal willen vervangen. We stemmen dan in de VVE over de sloop, en die stemming bepaalt de gemeente. Ze plannen nu met een levensduur van 40 jaar. En in de praktijk is het gebouw dan ook gewoon versleten en zullen we iets nieuws willen hebben.
  • Onderhoudsbeleid
    Een van de overwegingen voor koop was ook dat we zelf het onderhoud de afgelopen jaren veel goedkoper hebben gedaan dan de gemeente dat zou kunnen. Daar hebben we veel geld mee bespaard. Ik ging er vanuit dat dit een voordeel van koop zou zijn. Doordat we onderdeel zijn van de VVE, doen we het onderhoud aan het pand als VVE. De gemeente bepaalt dus wanneer en hoe, en tegen welke kosten, we onderhoud doen en afschrijven.

Voorlopige conclusie op basis van nieuwe inzichten

We kunnen denk ik nu al een paar conclusies trekken:

  • De optie om de huur af te kopen lijkt minder aantrekkelijk dan ik eerst dacht. In het scenario waarbij we van de kantine af willen, hebben we dan veel geld aan de gemeente gegeven en het zal moeilijk zijn om daar voldoende zekerheden tegenover te krijgen.
  • Ook de daling van huurkosten is minder dan gedacht.
  • Een aantal van de beoogde voordelen van koop vallen wat minder goed uit dan gedacht.
  • De onderhoudskosten zijn bij koop en huur hetzelfde, omdat in beide gevallen de gemeente bepaalt hoe en wanneer we onderhoud plegen.
  • Er lijkt een aantal belangrijke verschillen te zijn tussen de juridische zekerheid die een eigen pand biedt en de juridische zekerheid van het eigendom van stuk van de VVE

Vervolgstappen

1. Juridisch advies

Om de verschillende scenario’s nog beter in beeld te krijgen, willen we advies inwinnen over de rechtszekerheid bij de verschillende opties. Donderdag hebben Oskar en ik een gesprek met een vastgoedjurist die gespecialiseerd is in dit soort vraagstukken.

2. Koopprijs helder krijgen

Tot nu toe hebben we gerekend op basis van een geschatte koopprijs. De afspraak met de gemeente is om nog dit jaar de definitieve koopprijs te horen. Het is onzeker of de gemeente die deadline haalt. Die definitieve koopprijs is gebaseerd op de verdeling van de kosten die de aannemer maakt tussen kosten voor de kantine en kosten voor de rest.

3. Tijdspad

Volgende week hebben we hoogstwaarschijnlijk de juridische vragen opgehelderd. En hopelijk ook nog deze maand de koopprijs. Dan hebben we alle puzzelstukjes helder en kom ik deze maand met een advies naar het bestuur. Op de komende bestuursvergadering van 10 januari neemt het bestuur een besluit over deze keuze.

Wordt vervolgd!

Ik hoor natuurlijk graag jullie feedback en- of vragen.

Groet,
Chris Vrolijk, Penningmeester Synergo.

 

Zie ook